La société civile immobilière est une sorte de société de gestion dont l’objet est d’assurer l’acquisition, la gestion et la transmission d’un patrimoine. Il faut prendre en compte quelques étapes et certaines formalités à accomplir avant d’y investir.  

En quoi consiste la création d’une société civile immobilière ?

La sci permet de gérer collectivement un patrimoine immobilier. Celle-ci est créée sur un modèle flexible. Elle donne la possibilité de diminuer ou d’augmenter le capital, ainsi que d’ajouter des associés. En effet, cette société à but non commercial est considérée comme une personne morale. Son objet reste exclusivement immobilier. Elle offre l’occasion de mettre en commun un bien immobilier dans l’objectif de partager les bénéfices. Pour créer une sci, celle-ci doit être composée d’au moins deux associés. Ensuite, le patrimoine immobilier géré appartient généralement à la société de gestion. Chaque associé détient des parts sociales. Par contre, il n’est pas propriétaire. De même, chaque décision prise doit être votée et approuvée à la majorité. La gestion de cette société civile doit être prise en charge par un gérant de confiance élu par les associés.

Créer une SCI : la constitution du capital social

La première étape consiste à déterminer le montant du capital social avant de constituer la société civile immobilière. Afin d’accomplir convenablement les démarches qui découlent de la formation du capital, le créateur doit commencer par définir les ressources définitives relatives à la section d’investissement. Cela est également important de manière à assurer la rédaction des statuts de société. Pour former un capital social, les associés doivent réaliser des apports. Ceux-ci peuvent se diviser en deux catégories. D’un côté, on trouve les apports en nature. Ils peuvent être en jouissance ou en propriété. Chaque associé apporte un bien immeuble ou meuble à la société civile. La valeur de celui-ci doit être estimée pour être comptabilisée dans le montant du capital social. De l’autre côté se trouvent les apports en numéraire. Chaque associé apporte des fonds monétaires à la société. Vis-à-vis de la réglementation, un associé n’est pas légalement obligé de procéder à la libération d’un apport pouvant être progressive.

Parfois, la SCI peut rester au capital fixe. Afin d’avoir la possibilité d’augmenter le nombre d’associés, il convient d’opter pour la société au capital variable. Comme aucun capital social minimum n’est exigé pour la création d’une SCI, il est possible de le constituer avec 1 euro. Pour ce qui est du montant de son capital, celui-ci est librement déterminé par les associés.  

SCI : quelles obligations ?

Pour créer une SCI, quelques formalités sont à respecter. Le créateur peut faire appel à un professionnel pour accomplir chaque démarche. Un avocat ou un notaire a vocation pour s’occuper de la rédaction des statuts. Ce document doit être signé par les associés pour établir le mode de fonctionnement de la SCI. Il a pour objet de définir le gérant, le capital social, les apports, les associés, la domiciliation fiscale ou encore la dénomination de la société.

En plus de cela, il faut rédiger une déclaration fiscale par an, organiser annuellement une assemblée générale, ainsi que tenir une comptabilité rigoureuse. Dès lors, la gestion de cette société civile peut impliquer des frais de fonctionnement importants. En ce qui concerne la transmission ou succession, si des couples mariés ou pacsés gèrent leur résidence principale via la société civile, les conjoints qui survivent ne disposent pas du droit temporaire de bien. Par la suite, le patrimoine géré en SCI ne peut pas bénéficier d’une réduction fiscale accordée au titre de résidence principale, spécialement pour l’ISF.

SCI : avantages et inconvénients

La création de la SCI comporte des avantages considérables. D’abord, le créateur a la chance de sélectionner le régime d’imposition des bénéfices de sa société civile (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu). Il peut adapter le type d’imposition à sa situation. Puis, constituer une SCI permet de simplifier la succession et la transmission de biens. Les associés parviennent facilement à transmettre leur patrimoine à leurs enfants. Cela donne également la possibilité de déduire les charges locatives en limitant le résultat imposable de la société civile. Outre, les coûts et les obligations se rapportant à la détention de biens immobiliers se partagent entre les associés avec la SCI. De plus, la société civile immobilière offre la chance d’investir dans l’acquisition de biens et d’obtenir facilement des financements externes. Elle propose une liberté de gestion et d’organisation. Chaque associé peut organiser et gérer ses relations dans les statuts.

En revanche, la constitution d’une SCI présente aussi des inconvénients. Le champ de l’activité de cette société est très limité. Comme elle est une société à but non lucratif, elle se destine uniquement à assurer la gestion d’un patrimoine acquis. Elle ne peut pas vendre des biens immobiliers. Aussi, elle présente une responsabilité illimitée. Alors, chaque associé est responsable de la dette de la société sur son patrimoine personnel. Pour les formalités de création, celles-ci sont parfois difficiles à accomplir. Les démarches peuvent être très lourdes et sembler complexes pour les novices. Il est nécessaire de faire intervenir un professionnel compétent et efficace pour s’en charger.